ZaraW życiu codziennym, zarządzanie nieruchomościami stanowi kluczowy element funkcjonowania wielu budynków mieszkalnych, komercyjnych czy biurowych. Zarządcy nieruchomości mają za zadanie zadbać o prawidłową eksploatację obiektów, ich utrzymanie oraz należytą administrację. Jednak z wykonywaniem tych obowiązków nierozerwalnie wiąże się odpowiedzialność cywilna, która może być źródłem wielu komplikacji prawnych.
Podstawy odpowiedzialności cywilnej zarządców nieruchomości
Odpowiedzialność cywilna zarządcy wynika przede wszystkim z umowy zawartej z właścicielami nieruchomości lub wspólnotami mieszkaniowymi. Zarządca jest zobligowany do wykonywania swoich obowiązków z należytą starannością. Oznacza to nie tylko dbałość o stan techniczny budynku, ale także prawidłowe zarządzanie funduszami i reprezentowanie interesów mieszkańców. Naruszenie tych obowiązków może skutkować roszczeniami o naprawienie szkody wyrządzonej przez nieprawidłowości w zarządzaniu.
Zgodnie z kodeksem cywilnym, każda osoba fizyczna lub prawna ma prawo dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej, jeśli udowodni, że doszło do naruszenia jej praw bądź interesów przez działania lub zaniechania zarządcy. Takie sytuacje mogą dotyczyć np: niedopełnienia obowiązków remontowych czy też błędnych decyzji administracyjnych.
W praktyce odpowiedzialność ta objęta jest przeważnie polisami ubezpieczeniowymi OC (odpowiedzialność cywilna), które chronią zarówno poszkodowanego jak i zarządcę. Kluczowe jest wiedzieć jak sprawnie reagować na wszelkie zastrzeżenia i potencjalne roszczenia oraz mieć świadomość konsekwencji niestosownych działań.
Najczęstsze przypadki roszczeń wobec zarządców nieruchomości
Roszczenia kierowane przeciwko zarządcom najczęściej odnoszą się do:
- Zaniedbania infrastruktury i instalacji,
- Błędów w prowadzeniu ksiąg rachunkowych,
- Niewłaściwego wykonania remontów,
- Nieprawidłowego administrowania środkami zgromadzonymi na funduszach remontowych.
Dodatkowo istnieją również pozwania podyktowane problemami w zakresie obsługiwanych reklamacji czy też niekompetentną reakcją na awarie krótkoterminowe, co może prowadzić do poważniejszych uszczerbków na mieniu lub zdrowiu lokatorów.
Konsekwencje finansowe dla zarządcy mogą być ograniczone dzięki stosownemu ubezpieczeniu OC, aczkolwiek jego obecność nie zwalnia go całkowicie od działania wedle ogólnie przyjętych standardów dobrego administrowania.
Kluczowe aspekty umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej
Umowa ubezpieczenia OC dla zarządcy (o ktorym takze tutaj: https://bezpieczniewdroge.pl/oc-zarzadcy-nieruchomosci-najwazniejsze-aspekty/) planujących minimalizować ryzyko zawodowe powinno uwzględniać:
- Wysokość sum gwarancyjnych – adekwatną do potencjalnego ryzyka wystąpienia szkód.
- Zakres ochrony – warto rozszerzyć standardowe parametry polisy o specjalne klauzule pokrywające np.: koszty sądowe i inne wydatki legalne.
- Okres obowiązywania polisy – najlepiej gdyby pokrywał cały okres sprawowania funkcji przez danego administratora.
- Możliwość szybkiego zgłaszania szkód oraz efektywna likwidacja szkód przez ubezpieczyciela to również istotny element przynoszący spokój psychiczny oraz płynność operacyjną.